공인중개사는 사라지고… 위험한 유혹은 계속된다

공인중개사는 사라지고… 위험한 유혹은 계속된다

[토요판] 뉴스분석, 왜?
인천 깡통주택의 비극(하)

▶한 주 전 <한겨레>는 인천에서 발생한 한 장애인 가장의 죽음을 살펴보았습니다. 그의 죽음의 이면에는 세입자 최우선변제권에 대한 오해, 부동산 거품 붕괴 등의 구조적인 요인이 있었습니다. 이번주에는 한발짝 더 들어가 누가 깡통주택으로 이득을 챙겼는지, 어떤 욕망들이 얽히고설켜 구조적인 문제를 만들었는지를 살펴보았습니다. 결국 하나의 비극은 단순히 개인의 탓이 아니라, 다가올 또다른 비극의 예고였습니다. 비극을 잉태한 부동산 복마전 이야기를 소개합니다.

우리 법에는 세입자를 보호하기 위한 강력한 장치가 있다. 바로 주택임대차보호법 제8조가 명시하고 있는 ‘임차인에 대한 최우선변제권’이다. 집주인이 주택을 담보로 아무리 많은 대출을 했더라도, 그 주택이 처분되면 세입자는 일정 금액을 최우선으로 가져간다. ‘일정 금액’은 지역별, 시기별로 차이가 있다. 인천의 경우 2010년 7월부터 2013년 12월 사이에 이뤄진 임대차계약의 경우 2200만원까지 보장되며, 그 뒤에 이뤄진 계약은 2700만원까지 보장받는다. 많은 이들은 이 법조항이 어떤 경우에도 효력이 있다고 믿고 있다. 심지어 많은 공인중개사들도 그렇게 알리고 있다.

하지만 지난 7월31일, 전세보증금 2500만원을 못 받게 되자 부인과 두 자녀를 둔 2급 지체장애인 손아무개(49)씨가 대낮에 분신 사망한 사건은 ‘임차인에 대한 최우선변제권’이 항상 보장되지 않는다는 것을 알려주고 있다.(<한겨레> 11월1일치 14면) 그렇다면 어떤 경우에 최우선변제권을 보장받지 못할까. 이에 대한 대법원 판례는 일관된다. 주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 더 큰 ‘채무초과’ 상태이고, 경매가 예정돼 있거나 예견되는 상황에서 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우 ‘채권자에 대한 사해행위’(속여서 이익을 해하는 행위)에 해당돼 주택임대차계약이 무효가 되고, 세입자가 갖는 최우선변제권도 효력을 잃게 된다.

손씨가 입주했던 그 아파트 역시 이런 요건들을 충족하고 있었다. 이런 사실을 알고 손씨가 임대차계약을 체결했을까? 그는 어떻게 계약을 하게 된 것일까? 손씨가 체결한 임대차계약서에 나온 공인중개사를 찾아 나섰다. 인천광역시 남구 주안동 1586-12에 위치한 ‘에이스공인중개사’였다. 대표자의 휴대전화는 이미 ‘없는 번호’였다. 사무실 전화 역시 마찬가지였다. 공교롭게도 인천지역의 몇몇 법률사무소에 문의한 결과, 손씨와 유사하게 ‘전세보증금을 두고 세입자와 집주인에게 빚을 내준 채권자가 다투는 소송’ 중 20건 이상에서 ‘에이스공인중개사’의 이름이 등장했다. 인천지역 공인중개사협회 쪽은 “해당 부동산이 협회 소속이 아니다”라고 밝혔고, 이 협회를 통해 수소문한 전화번호로도 연락이 닿지 않았다.

지난 5일 오후, 계약서에 적힌 공인중개사 주소로 찾아갔다. 그곳에 4층짜리 건물이 있었고, 3층에는 ‘에이스공인중개사’가 아닌 ‘스피드부동산’이라는 간판을 내걸고 있었다. 3층 사무실의 문을 두드리자 한 남자가 문을 열었다. 그는 부동산업자가 아니었다. 쇼핑몰 운영을 위해 한 달 전 새로 입주했다는 그는 “여기 들어올 때 이미 빈 사무실이었다”고 말했다. “혹시 이전 세입자에 대해 아는 바가 있냐”고 묻자, 그는 “전혀 없다. 다만 법원에서 우편물이 여러 번 온 적이 있다”며 ‘법원우편물 도착 안내서’를 한 장 보여줬다. 안내서에는 11월3일부터 사흘간 집배원이 방문했지만 수신인이 부재해 반송한다는 내용을 알리고 있었다.

전단지 광고 수거해 전화를 걸다

손씨가 어떻게 임대차계약을 했는지를 간접적으로 살펴보기 위해 인천지역 주택가에서 흔히 찾아볼 수 있는 부동산 광고 전단지를 여러 개 수거해 전화를 걸었다. 박상병 인천공인중개사협회 남구지회장이 “전단지로 광고하는 부동산 중에 시세보다 훨씬 싼 것들은 대부분 문제가 있다고 보면 된다. 세입자가 최우선변제권을 보장받지 못하는 사례도 대부분 그런 전단지를 통해 집을 얻은 경우”라고 설명했다. 인하대 인근의 학익동 부근에서 ‘방 3개에 깔끔한 집, 전세 1600만원’이라고 광고하는 전단지를 뽑아 전화를 걸었다. 전화를 받은 이는 “(공인중개사가) 구월동에 있지만, 인천 전 지역의 부동산을 중개한다. 일단 방문해보라”고 권유했다. 7일 오후 해당 공인중개사를 방문해 인천시 남구 학익동과 용현동에 위치한 전세 매물 세 곳을 둘러봤다. 세 곳 모두 국토교통부나 케이비(KB)국민은행에서 시세를 공시하지 않는 다세대주택이었다. 부동산업자는 집을 보여주면서 “집이 깔끔하고 좋다”며 계약을 누차 권유했지만, 이 집의 채무 상황을 먼저 밝히진 않았다. “이 집에 입주하기 전에 알아야 할 것이 있냐”는 간접적인 질문에도 ‘채무 상황’에 대한 얘기가 나오지 않았고 “혹시 이 집에 융자가 있냐”는 직접적인 질문을 던지자 그제야 “빚이 좀 있지만 세입자는 걱정할 필요가 없다”는 대답이 나왔다. 이어서 그는 “세입자에겐 법적으로 최우선변제권이 보장된다. 그럴 일이 없겠지만, 혹시나 이 집에 문제가 생겨 나중에 경매에 들어가도 세입자는 2700만원까지 무조건 보장된다. 전세금을 잃지 않을까 걱정할 필요가 없다”고 설명했다.

그의 말이 사실이 되려면 그가 중개하려는 주택이 ‘채무초과’ 상태가 아니어야 한다. 하지만 이날 방문한 세 곳 중 두 집은 ‘채무초과’가 의심됐다. 그가 보여준 두 번째 주택의 등기부등본을 열람한 결과, 집주인 최아무개(61)씨는 올해 6월 2700만원에 이 집을 매입했다. 하지만 7월 이 집에 설정된 근저당권은 채권최고액이 4680만원에 이른다. 채권자는 농협중앙회다. 그렇다면 농협은 집값보다 더 큰 금액을 대출한 걸까. 꼭 그렇다고 보긴 어렵다. 이 집은 지난해 9월 경매로 매각된 적이 있는데, 당시 감정가는 5800만원이었다. 따라서 이 집의 시세를 거래가격이 아닌 감정가로 잡는다면 대출금액의 규모는 수긍이 갈 수 있으나, 여전히 채무초과의 가능성이 있다. 이 집이 내건 전세보증금이 1600만원이기 때문이다. 전세보증금에 담보로 잡힌 채권최고액을 합하면 집값을 훨씬 웃돈다.

세 번째 방문한 집은 집주인 김아무개(32)씨가 올해 6월 7000만원에 매입했다. 같은 달 김씨는 집을 담보로 대출을 받았고, 채권최고액은 4800만원이다. 이 집의 전세보증금은 2000만원이기 때문에 전세보증금에 채권최고액을 합하면 시세에 육박한다.

집을 보여준 부동산업자가 건넨 명함은 의외였다. 그는 ‘공인중개사’가 아닌 금융기관이 위탁한 ‘대출상담위탁법인’ 소속이었다. “부동산 직원이 아닌가요?”라는 질문에 그는 “본업은 대출 상담이지만, 부동산 일을 돕고 있다”고 답했다. 왜 대출상담위탁법인 소속 직원이 부동산을 중개할까. 그 이유 역시 전봇대 등에 흔히 붙어 있는 부동산 광고 전단지를 통해 유추할 수 있다. 전단지 광고 중에 ‘방 3개 25평형 빌라 급매, 현금 600만원에 가능(융자 6500만원)’과 같은 내용을 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 매물에서 융자를 알선할 수 있는 기회가 있기 때문이다.

전세금 날리고 강제퇴거 당하자
분신한 장애인 손아무개씨는
어떻게 깡통주택에 들어갔을까
전세계약 중개업자 추적했으나
연락 두절되고, 사무실도 비웠다

전단지 부동산 광고 따라갔더니
“최우선 변제되니 걱정 마라”며
부동산업자는 공수표를 날렸다
은행의 과도한 영업 욕심과
매매계약서 조작 의혹도 제기

깡통주택 중개하고 목돈 챙기는 이유

공인중개사들이 집값보다 빚이 더 많은 ‘깡통주택’을 중개하는 이유는 최우선변제권을 악용해 이득을 챙길 수 있기 때문이다. 처분된 자산에 대한 배당에 이의를 제기하는 것을 ‘배당이의’ 소송이라고 하는데, 인천지역에서 이런 유형의 소송을 다룬 적이 있는 법무법인 한별의 임호현 변호사는 “법정진술을 통해 확인한 결과, 깡통주택을 중개한 공인중개사는 단번에 수백만원의 수수료를 챙긴다. 많게는 800만원까지 지급했다는 경우도 있었다”고 밝혔다. 이는 법적으로 공인중개사가 받을 수 있는 수수료율인 거래가의 0.3~0.6%의 범위를 넘어선 것이다. 손씨가 입주한 아파트를 중개한 ‘에이스공인중개사’나 기자에게 집을 보여준 ‘구월동의 공인중개사’가 법정 수수료율을 벗어난 고액의 수수료를 챙기는지 여부는 확인되지 않았지만, 실제 깡통주택을 매개로 고액의 수수료를 챙기는 ‘부동산업자’들이 있다는 진술이 나온 것이다. 이런 고액의 수수료를 받을 수 있는 배경은 수수료를 지급하는 집주인이 처한 상황 때문이다. 집주인으로선 머지않아 경매에 들어가 한 푼도 건지지 못할 상황에서 공인중개사가 구해 온 세입자의 전세보증금에서 일부라도 받으면 이득이기 때문이다.

집을 담보로 대출을 해주는 금융권의 잘못도 있다. 인천에 위치한 어느 제2금융기관의 임원은 “우량대출은 대부분 제1금융권이 하기 때문에 제2금융기관은 법적 한도인 주택담보대출비율(LTV: Loan To Value) 70%를 꽉 채워 대출을 하는 관행이 있다”고 말했다. 이는 저축은행이나 협동조합, 지역금고 등의 제2금융기관이 소액임차인의 최우선변제금액을 고려하지 않고, 집값만을 기준으로 시세의 70%까지 대출을 한다는 의미다. 만일 집주인이 대출을 다른 곳에서 더 받거나, 전세보증금이 시세의 30%를 넘게 되면 해당 주택은 채무초과 상태에 도달한다. 부동산 거품이 빠져 집값이 떨어져도 상황은 마찬가지다.

또 이 임원은 “4, 5년 전만 해도 배당이의 소송을 다룬 적이 있지만, 최근엔 거의 없다. 최근 인천지역에서 벌어지는 배당이의 소송의 원고이자 채권자는 대부분 경기도 이남의 지방 제2금융권”이라고 밝혔다. 사건을 다뤄본 법조인들 역시 인천지역에서 벌어지는 배당이의 소송의 원고이자 채권자는 경기도 이남의 지방 금융기관인 경우가 많다고 말한다. 한 변호사는 “지역 금융기관들이 인천지역의 주택가격 조사를 면밀하게 하지 않고 과도한 대출을 하기 때문”이라고 그 원인을 분석했다. 주택이 ‘깡통’이 되는 이유는 집값이 떨어지기 때문만은 아니다. 처음부터 집을 담보로 과도한 대출을 받으면 집값 하락 없이도 깡통주택이 양산된다. 몇몇 변호사와 금융기관이 공개한 ‘배당이의 소송 대상이 된 부동산의 경매 내역’을 살펴보면, 법원 감정가나 경매 낙찰금액보다 훨씬 큰 대출이 집행된 주택이 다수다. 예를 들어 인천 남구 용현동의 한 주택은 2009년 12월29일 1억8500만원에 매매계약이 체결됐다. 이 매매계약서를 바탕으로 전라남도 지역의 한 새마을금고는 채권최고액 1억6120만원에 해당되는 대출을 집주인 임아무개(36)씨에게 해준다. 제2금융권은 통상 대출금의 130%를 채권최고액으로 잡기 때문에 실제 대출금액은 1억2400만원이다. 하지만 이 집의 법원 감정가는 1억1000만원이었고, 경매 낙찰가는 8898만원이었다. 이 금융기관은 이미 원금을 회수하지 못하는 상황에서 중간에 세입자까지 등장해 최우선변제권을 주장하자, 배당이의 소송을 제기한 것이다.

급매 주택을 소개하는 전단지 부동산 광고. 현금 600만원만 내면, 융자 6500만원을 껴서 주택을 구매할 수 있다고 광고하고 있다. 사진 윤형중 기자

인천지검 “기사 보고 수사 검토 중이다”

일부 법무사들이 주택 시세를 부풀리는 방식으로 매매계약서를 조작해 금융기관에서 과도한 대출을 받아낸다는 의혹도 제기됐다. 배당이의 소송을 다루는 한 변호사는 “배당이의 소송에 얽히면서도 법원 감정가와 경매 낙찰가가 매매가격에 비해 턱없이 낮은 경우가 많다. 다른 지역의 금융기관이 주택이 있는 지역에서 활동하는 법무사에게 업무를 위탁해 시세 조사와 대출서류 업무를 맡기곤 하는데, 문제가 되는 사건에서 유독 자주 등장하는 법무사가 있다”며 의혹을 제기했다. 이 변호사는 “해당 법무사가 시세를 조작한 ‘업(up)계약서’를 작성해 과도한 대출을 받아냈을 가능성이 높다”고 주장했다. 지목된 해당 법무사 사무실 관계자는 “(법무사가) 답변을 하지 않겠다고 했다”고 밝혔다.

한 변호사는 전세자금 대출과 세입자에 대한 최우선변제권이 어느 정도까지 악용될 수 있는지를 보여주는 하나의 사례를 소개했다. 그는 “최근 한 배당이의 소송에서 전세금 3000만원으로 임대차계약을 한 임차인과 채권자 사이에서 임차인에게 1600만원을 배당하는 것으로 조정하고 소송이 종결됐다. 이 소송에서 임대인이 ‘임차인에게 3000만원을 받은 적이 없다. 전세자금 대출을 받아야 한대서 3000만원짜리 임대차계약서를 써줬을 뿐이고, 그걸로 임차인이 1600만원을 대출받았을 뿐’이라는 진술이 나왔다”고 전했다.

이처럼 깡통주택으로 이득을 챙기는 수법이 여러 가지이고, 이 과정에서 채권자인 은행과 세상 물정에 어두운 세입자가 피해를 입고 있다. 일부에선 ‘세입자에게 최우선변제권이 무조건 보장된다며 깡통주택 입주를 권유하는 공인중개사의 행태’와 ‘매매계약서를 부풀려 과도한 대출을 받아내는 법무사의 행위’가 형법상 사기죄에 해당한다는 견해도 있다. 이에 대해 인천지방검찰청의 권순철 형사2부장은 “구체적 사건별로 다를 수 있기 때문에 사기죄가 바로 적용된다고 표현하기엔 애매하다. <한겨레> 기사를 보고 수사를 검토하고 있다”고 밝혔다. 한 법조계 인사는 “만일 검찰이 단 한 건이라도 기소를 하게 되면 깡통주택으로 이득을 챙기는 주체들에겐 분명 재갈효과가 있고, 피해 사례는 급감할 것”이라고 말했다.

인천/윤형중 기자 hjyoon@hani.co.kr

수도권 전세가율 70% 초과 속출…‘깡통전세’ 우려

수원 권선·안양 만안구 2곳 추가

수도권 전세난이 지속되면서 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 70%를 웃도는 지역이 속출하고 있다. 이에 따라 서민들의 전세금 부담이 늘면서 집값이 급락할 경우 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험도 커지고 있다.

13일 국민은행의 9월 주택가격동향조사를 보면, 지난달 수도권 아파트의 전세가율은 66.3%로 2001년 12월(66.4%) 이후 최고치를 기록했다. 이는 올해 들어 3.6%포인트 높아진 수치다.

지난달 전국 아파트의 전세가율이 69.2%로 올해 2.4%포인트 올라간 것과 견주면 수도권의 상승률이 전국 평균 상승률보다 더 가팔랐다. 수도권 안에서는 경기도의 아파트 전세가율이 67.8%로 가장 높았고 인천이 65.0%, 서울이 64.6% 차례였다.

특히 올해 수도권에서는 아파트 전세가율 70% 초과 지역이 빠르게 늘고 있다. 지난달에는 수원시 권선구(70.0%)와 안양시 만안구(70.6%) 등 2곳이 아파트 전세가율 70%대 지역 명단에 처음 이름을 올렸다. 안성시(지난달 전세가율 70.2%)는 올해 8월, 오산시(71.1%)는 6월에 처음 70%를 돌파했고 수원시(71.3%)와 안양시(71.1%)는 3월, 안양시 동안구(71.3%)는 1월 70%를 넘겼다. 올해 4월 처음 70%를 넘긴 화성시(75.8%)는 올해 들어서만 전세가율이 9.1%포인트나 올라 수도권에서 아파트 전세가율이 가장 크게 오른 지역으로 꼽혔다. 서울에서는 올해 3월과 8월 각각 70%를 넘긴 성북구(71.8%)와 서대문구(71.0%) 만이 70%를 초과했다.

아파트 전세가율이 이처럼 높아진 것은 전세난에 따른 전셋값 상승폭이 매맷값 오름폭을 앞지르고 있기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “집주인들이 전세를 월세로 돌리는 속도가 전세 세입자들이 매매로 돌아서는 속도보다 빨라 전세물량 부족으로 전세가율이 고공행진을 이어가고 있다”며 “전세가율이 높아질수록 집주인이 집을 팔아 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커진다”고 우려했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr